Галина Джулай: «Дуже хочеться показати, як можна грамотно управляти будинком»

Вікторія Цимбаліста

Львівська директорка управлінської компанії «Нове місто», членкиня «Української Галицької партії» Галина Джулай розповіла LMN, як вдихнути нове життя у старі та безнадійні багатоповерхівки.

– На ринку ми 3 роки. Маємо 22 будинки у своєму управлінні. Старували з одного. В основному займаємося багатоповерхівками, які раніше були під господарюванням ЖЕКів. Зазвичай, люди самі дізнаються, як ми працюємо та хочуть з нами заключати угоди. Допомагаємо створювати ОСББ. Вже потім укладаємо угоду на управління.

Згідно закону, угода складається на рік. Після цього її можна пролонгувати. Звісно, якщо є якісь зауваження зі сторони співвласників, то спершу вирішуємо цю проблему.

– Так, особливо для тих будинків, які переходять до нас від упраління ЖЕКів. Люди витрачають шалені кошти за оплату тепла, і з кожним роком ці послуги не дешевшають, а, навпаки, зростають у вартості. Тому, перш за все, будинки, якими управляємо, мусимо зробити теплими, економними і комфортними для проживання.

З 22 багатоповерхівок, якими займаємося, – у  10-ти будинках запроваджені заходи з енергоефективності, а 6  повністю вже термомодернізовані. У них реконструйована, а подекуди замінена система опалення, встановлені теплові пункти з балансорегулювальними клапанами по стояках. Утеплені труби теплопостачання, фасади. Парапети та вікна на сходових клітках замінені на енергозберігаючі. У підвальних приміщеннях та під’їздах встановлені енергозберігаючі двері. До речі, крім домофонних, ми встановлюємо ще одні, щоб тепло на сходових клітках акумулювалося.

– Насправді ні. Працюємо з різними програмами. Насамперед з державною – «Теплий дім». З липня тепер ще й запрацював  Фонд енергоефективності. Тож є можливість залучати для робіт у багатоквартирних будинках державні гроші та   кошти з міської казни. Звичайно, за умовами такої участі, є якась часточка самих співвласників та мешканців будинку. Обходиться це приблизно в 30 % від всієї загальнокошторисної вартості проекту. Все залежить від того, який це будинок і який загальний кошторис всіх робіт.

Якщо говорити загалом, то до тарифу, який платять мешканці, додається приблизно 1,80 – 2 гривні. Після запровадження таких енергоефективних заходів, повірте, ті дві гривні все одно окупляться. Завжди говорю про це на зборах: з однієї кишені візьмеш, в іншу покладеш. За тепло реально доведеться платити в рази менше. Крім того, будинок оновлюється. Здорожують у вартості квартири у такому домі. Експлуатаційний термін будинків стає значно вищим, продовжується на десятки років. Багатоповерхівки стають практично новими, а головне – енергоощадними.

– Насамперед  перевіряємо, під чиїм управлінням цей будинок є на даний момент. Якщо в управлінні ЖЕКу, то тут ще мусимо пройти певні кроки разом із ініціативними мешканцями того дому. Наші спеціалісти обстежують будинок в технічному плані. Юрист перевіряє документи. Адже перш, ніж укласти угоду, людей буде цікавити, скільки вони платитимуть. Після такого попереднього обстеження,  сідаємо разом з ними і складаємо кошторис. Скільки буде надходжень, скільки займе витратна частина, скільки мешканці будинку зможуть заплатити. З того кошторису випливає так званий тариф-внесок.

У кожному будинку, які під управлінням нашої компанії,  – різні тарифи, коливаються вони від 3,5 до 5,3 гривень. Частина грошей, які з того внеску йдуть на управляючу компанію, – не більше 20%. 80 – завжди вкладається в будинок.

Після складання кошторису проводимо збори, говоримо з людьми. Пояснюю, звідки взялись цифри і на що б вони мали піти. Розповідаю про програми і гранди, як можна для капітальних видатків залучити гроші із різних джерел. Але на це має бути добра воля співвласників і однозначно їхній внесок. Немає такого, що хтось прийде і все зробить безплатно. Зараз всі програми йдуть на співфінансуванні.

Якщо люди згідні на такі умови, укладаємо договір. Допомагаємо створити ОСББ, далі реєструємо його. Після цього йде процес повідомлення в ЖЕК, що створено об’єднання співвласників, просимо передати управління. Процес передачі триває впродовж місяця.

Коли береш в управління багатоповерхівку, де досі не було ладу, дуже хочеться показати, як можна грамотно нею управляти і що насправді можна зробити тут для людей.

– У такому випадку ще простіше: приїжджаємо, робимо обстеження, складаємо кошторис, з якого випливає тариф. Проводимо збори. І укладаємо угоду. Голова правління ОСББ всю господарську частину, бухгалтерію передає управляючій компанії. Далі виконує тільки функцію інформаційної частини.

– Є. Наприклад, багато зверталися із центральної частини міста. Але там по пару квартир. На жаль, відмовляємо. Заради одного під’їзду моїм працівникам буде просто невигідно їздити до кожного дому окремо. У такому випадку просимо об’єднюватись кількома будинками на вулиці. Коли виникає проблема сантехнічна чи щось в системі електромережі, спеціаліст проходиться по кількох будинках в комплексі.

Зараз працюємо з багатоповерхівками по кущах. У різних районах по кілька таких домів. Так працюємо на Сихові, вулиці Мазепи, в центральній частині міста.

У нас є власна кур’єрська доставка довідок, формуємо базу співвласників. Людині достатньо зателефонувати в офіс, де лінія працює цілодобово та замовити необхідні їй документи. Два рази на тиждень, у вівторок і п’ятницю, наш кур’єр доставляє їх до квартири, в поштові скриньки. Так само цілодобово працює аварійна служба: якщо щось сталося – чи прорив труби, чи щось зі світлом – приїжджає наш спеціаліст в будь-який час доби.

– Ми укладаємо угоди з організаціями, які ними займаються. Є в нас компанії на ринку, які мають ліцензії, платимо їм гроші, а вже вони мають свої аварійні служби.

– ОСББ насправді можуть як допомогти мешканцям, так і нічим не відрізнятися від ЖЕКу.

Створення об’єднання співвласників ще не гарантує одномоментного вирішення всіх проблем. Адже це – тест, наскільки ти можеш бути господарем. Не всі справляються із цим завданням, дехто не має можливостей.

Щоправда, всі програми, які на даний момент працюють в Україні, створені під ОСББ. Для управляючої компанії цього зробити поки не можна.

В управлінській компанії натомість є штат спеціалістів: сантехніки, електрики, бухгалтерська компанія, де все механізоване. Робота наша кваліфікована. Це вигідно для звітності, є юристи, офіс-менеджер, який також виконує відповідні функції. ОСББ утримувати такий великий штат спеціалістів доволі затратно. У нас в роботі багато чого автоматизовано, тому це і здешевлює тариф.

Згідно законодавства, співвласники мають можливість напряму укладати угоди відповідності з управляючою компанією. Для цього потрібне лише рішення загальних зборів. Ми вже можемо створювати в будинках ОСББ.

– Все виходить із видатків і технічного стану будинку. Насамперед складається кошторис, скільки потрібно заплатити ліфтовикам за обслуговування, скільки за енелектроенергію на сходових клітках, прибирання будинку і прибудинкової території, поточні ремонтні роботи, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, в якому вони стані. Скільки треба міняти труб, скільки встановлювати кранів і таке інше. Після обстеження технічного стану будинку, встановлюється кошторис видаткової частини, куди можуть іти гроші. Відповідно формуються і надходження.

– Зазвичай, все залежить від потреб мешканців. У новобудовах часто передбачено послуги консьєржа, охорони, озеленення, догляд за цими насадженнями. Тут слід дивитися, що іде у видатки.

Звичайно, що іноді люди звертаються, буцімто, тариф дуже високий, а роботи по будинку не виконуються, просять розібратися, перерахувати їм вартість внеску. Тут проблема вже у некомпетентності управителів будинку.

– Насамперед починати потрібно зі зборів. Далі звертатися або до управляючої компанії, а бо ж самим шукати поміж себе нового керівника ОСББ. Це у компетенції самих власників, вони мають повне право скликати ці збори і не допускати дурити себе.

Голова працює згідно статуту і не може на себе брати більше повноважень, ніж там прописано. Його права і обов’язки прописані в законі про ОСББ.

– Однозначно, дуже відчувається. Та й органи місцевого самоврядування, радше, притримують процес переходу багатоповерхівок від ЖЕКів до ОСББ, аніж сприяють йому.

Люди ще досі мало проінформовані про реформу. Багато можна було б навчитися на досвіді сусідньої Польщі. У них після того, як було прийняте відповідне законодавство про ЖКГ, влада наполегливо переконувала мешканців перебирати на себе відповідальність за своє житло і об’єднуватися, щоб ефективно ним управляти.

У нас відповідні закони є, але політичної волі місцевої влади немає. Найчастіше ЖЕКи просто перейменовуються на управляючі компанії. Але це одразу помітно. Добрий управлінець, перебравши ваш будинок, найперше візьметься за питання енергоефективності.

Чесно кажучи, всі будинки, які перейшли до нас від ЖЕКів, – просто катастрофа. Підвали по коліна в воді, каналізації течуть, крани не функціонують. І тарифи високі – під 6 гривень.

Тому завжди раджу людям: що швидше вони відійдуть від ЖЕКу і перейдуть під ОСББ, то скоріше матимуть порядок і лад в будинку.

– Звичайно, люди повинні бути свідомі того, що це їхній будинок. І все, що вони зроблять, – служитиме для них самих.

До того ж мешканці є власниками не лише своїх квартир, вони мають часточки і у загальних місцях користування: на горищі, сходових клітках, підвалах і загальних коридорах.