«Запустіть процес приватизації вже. Щоб ділянка не була безхазяйною і у вас її не забрали»

Вікторія Цимбаліста

Минуло чотири місяці після прийняття закону про скасування мораторію на продаж землі. Проте оформити право власності на свої земельні наділи, аби в майбутньому їх можна було продати, людям завадив карантин. Зараз, коли обмеження трохи зняли, усі кинулись до місцевих рад. Чи варто поспішати із приватизацією паїв та чи справді люди зможуть заробити на землі у майбутньому, LMN запитала у юриста компанії Legal Experts, фахівця із земельних питань Людмили Боровик.

Однозначно, ми до цього готувалися вже дуже багато років. Закон про скасування мораторію дає можливість людям нарешті стати повноцінними власниками своєї землі. Вони можуть не лише обробляти її чи здавати в оренду за копійки, а й продавати.

Йдеться власне про пайові землі, які люди отримали внаслідок виходу з держпідприємств, фермерських господарств. Бо землі сільськогосподарського призначення і раніше можна було продавати.

Думаю, з січня у нас розпочнуться багато судових прецедентів. Будуть позови від орендарів, які вважають, що мають право власності на землю, якою користуються роками. Багато з них показуватимуть договори, в яких навіть зазначено, що землю вони купили у людей. На жаль, і у власній роботі маю багато прикладів такої маніпуляції. Клієнти звертаються по допомогу, розповідають, що не мають паю, продали його раніше за тисячу гривень, бо бракувало на чоботи. Кажу, покажіть документ. А документа нема, адже до липня 2021 року продати пай неможливо. Жодні договори з орендодавцями, жодні розписки не діяли і поки не діють!

Фермери і далі можуть орендувати землю. Однак прийнятий закон містить ще один дуже важливий момент, який захищає людей. Відтепер буде здійснюватись офіційний перерахунок грошей від орендаря до орендодавця, плюс потрібно буде мати підтвердження надходжень. Цей момент чітко прописаний в законі, і якщо цього не буде дотримано, то можна вважати, що договір не буде укладено, а розрахунок не буде проведений.

Звичайно. Сертифікати, що є на руках у людей, містять лише інформацію про те, яка саме їм належить частина земельного наділу, якого розміру. Але законної ваги на право володіння цією землею вони не мають. Взагалі ці сертифікати мало що означають, бо дуже часто їхні дані, проходячи процедури від сільських чи міських рад до реєстру, а потім архіву, десь по дорозі губилися. Пай колись ділився великими кусками і зазначався лише номерами, ці номери віднайти зараз дуже важко. Крім того, якщо немає зареєстрованого права власності і така приватизація землі не була внесена до реєстру, це означає, що нема даних і про власника в реєстрі прав. Зараз ми все частіше спостерігаємо, що ця інформація в принципі кудись зникає. Трапляються і такі випадки, коли рада помилково видає два рішення на одну і тут ж ділянку. Тому, якщо ви хочете зберегти за собою право на пай, слід пройти процедуру до кінця і отримати документ, який підтверджує реєстрацію вашого паю в ДЗК, отримати витяг з реєстру прав. Так, оформлення зараз коштує грошей, для декого це немалі кошти.

Ми проводили аналітику, в середньому оформлення гектара землі обійдеться в 10-15 тисяч гривень. Але це зробити потрібно. Бо якщо ринок нерухомості має здатність коливатися – падати в ціні, підніматися, то земля, не зважаючи ні на періоди кризи, ні на карантин, ніколи дешевшати не буде. Тому з часом ці вкладення принесуть дохід. Якщо ви маєте оформлену землю, можете її продати, подарувати, здати в оренду, вона вам може приносити прибутки. Але якщо вона у вас не оформлена, ви нічого не маєте.

Коли ви почали процес оформлення земельної ділянки, дійшли до реєстрації її в державному земельному кадастрі, ще є один етап, який не можна пропустити – реєстрація права власності в державному реєстрі прав. Відповідно до закону «Про Державний земельний кадастр», якщо ви цього не зробите впродовж року, то фактично анулюється вся робота. Земельної ділянки у вас не буде, треба або починати все спочатку, або відновлювати документи. Інакше рада може забрати у вас цю земельну ділянку і виділити її комусь іншому.

На жаль, є і в моїй практиці такі випадки. Тому зараз раджу усім зайнятися документами на паї і довести справу до кінця.

Якщо ви знаєте, що маєте якесь право на землю, маєте сертифікат, готуйте оформлення. Запустіть цей процес приватизації вже. Щоб ділянка не була безхазяйною і у вас її не забрали.

За законом, до 2-х гектарів землі кожна людина може оформити як приватну власність.

Взагалі важливо, щоб люди розрізняли пайові землі і землі, які мають право надаватися за 121 статтею земельного кодексу, та оформлятися безкоштовно. Пайові землі – це зазвичай колишні, із фермерського(колгоспного) використання. Якщо ви, як член фермерського господарства, вже отримували таку ділянку, то пай вам по праву вже не належить і навпаки, маючи пайовий наділ, ви не можете претендувати на землю, як член фермерського господарства.

У кожному населеному пункті площі, виділені під пайові землі, – різні.  Тому, відповідно, і мешканці того чи іншого села мають різну кількість земельних ділянок або різні площі наділів.

Перш за все, подивитися, чи ви маєте право на землю. Окремо дивимось на паї і окремо на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. З паями все простіше. Варто віднайти свої сертифікати і правильно дооформити.

Що стосується земельної ділянки сільськогосподарського призначення, то тут, на жаль, вільної землі щораз стає менше, і зараз вже практично не залишилося що приватизовувати. У більшості такі землі переведені великими кусками вже до резерву і будуть продаватися державою чи передаватися нею в оренду. Тому, постійно закликаю, щоби люди скористались своїм правом якнайшвидше, адже ті землі, які будуть продані в майбутньому, ви зараз маєте право приватизувати безкоштовно.

Напишіть заяву в орган місцевого самоврядування на отримання вільної земельної ділянки. Додайте довідку про те, що ви досі не використовували права безкоштовної приватизації, а також документ про визначення місця, де та земельна ділянка розташована та її план. Послуги із вишуковуванням таких ділянок надають спеціалізовані юридичні фірми. Це недешева процедура, справа клопітка. Але радила б таким методом скористатися, бо зазвичай, якщо просто подати заяву у раду, люди отримують відмову, мовляв, вільних земель немає.

Є таке поняття, як земля без хазяїна, якщо ділянкою багато років ніхто не користується і ніхто на неї не претендує, така, відповідно, повертається державі. Багато є випадків, коли ділянкою володіла літня людина, вона померла та не передала наділ нікому у спадок. Така земельна ділянка також повертається назад у місто чи село. Її можуть передавати у право власності. До резерву рад повертаються ділянки, які були недооформлені, це зазвичай ті, які не світяться в реєстрі прав, як такі, що комусь належать.

Є випадки, коли можна нічого не втратити. Якщо ви хочете продати цю ділянку, яку приватизуєте, то, знайшовши покупця, можна спільно переоформити землю. Він заплатить за переоформлення частину з тої суми, за яку купляє у вас ділянку. Таких випадків, до речі, багато. Також орендарі паїв зараз масово переукладають договори оренди, продовжуючи їх термін. Люди, які до нас звернулися, мають землю, але не мають змоги оформити її, приходять з майбутнім орендарем, він допомагає виготовити документи на цей пай, зареєструвати право власності. Далі украдаємо договір оренди таким чином, що вписуємо вже частину тої суми, яку орендар заплатив за оформлення, в рахунок майбутньої оплати. Є багато людей, які не бажають працювати на землі, але мають ділянки. Є старші люди, які не мають спадкоємців, щоб зайвий раз не тратитись, вони укладають такі договори оренди з правом викупу в майбутньому і, фактично, мають таким чином добру фінансову підтримку.

У нас держава аграрна і дуже добре, що нарешті на це у владі звернули увагу. Й справді, було просто боляче дивитися, як роками у нас просто землі пустували, в той час, коли всюди у світі земля мала велику ціну. У нас замість пшеничних полів були цілі плантації борщівника. Зараз люди прокинулися і почали активно згадувати, що у них є документи на ту чи іншу земельну ділянку. Це дуже добре. Нарешті й українці захочуть доглядати землю, принаймні для того, аби потім її можна було вигідніше продати.

Земля має цінність, це багато хто зрозумів. Особливо, коли в державі вчергове заговорили про кризу і безробіття. А ще люди почули, що їхню землю можуть купити і зароблятимуть – взялися за розум. Землі почали орати – і щоб привести до ладу та продати, і для того, аби самому почати справу.

Бути фермером тепер модно. Раніше ж – ціну мала земля під забудову, а от сільськогосподарського призначення і людська праця на ній – ні. Це дуже несправедливо, адже будувати можна будь-де, а от щоб садити і вирощувати, треба роками готувати ділянку, вкласти чимало.

Проти зняття мораторію на продаж землі здебільшого виступали аграрії. І думаю, що зазвичай це були проплачені виступи. Вони ж добре розуміли, що тепер прийдеться людям платити за ту землю, яку в свій час позабирали практично безкоштовно. Не маю на увазі добросовісних фермерів, а тих, які роками користувалися людськими паями і зовсім не відчували обов’язку, що за це треба платити і ще й піклуватися про поле, яким користуєшся. У більшості випадків землю виснажували і знищували. Свою роль зіграло правило: не моє, не шкода. Земля не належала фермерам, то нащо було їм дотримуватись правил. Мало хто з орендарів зараз мають агрохімічну паспортизацію паїв. Земельні ділянки передавалися за звичайними договорами, без обстеження ґрунту, без біохімічних аналізів. Садили все, що хотіли. Насправді землі сільськогосподарського призначення – це не так просто, над ними треба постійно працювати, аби не знизилась якість ґрунту, не змінилось цільове призначення.

В нас раніше, коли земля була «нічия», до неї ставилися байдуже. Зараз, коли фермер платитиме за неї добрі гроші, укладатиме договір, у якому гарантуватиме контроль її якості, змушений буде давати землі періодично відпочити, аби не виснажувати. Інакше відповідатиме за неналежний догляд.